其实，世界上如果有种药叫做后悔药，恐怕价格谁也打压不下来。吃了这种药，时光倒流10年，相信很多加拿大 人会选择房地产投资。

可是十年前，如果有人说房价是这种要上天的涨法，恐怕会被人挖苦的体无完肤。目前，温哥华独立屋均价突破2 00万，多伦多突破120万。

这十年来的房价上涨，令加拿大诞生了第一个“百万城市”- 温哥华。温哥华人平均的净资产的价值突破了百万大关，报103.6万，较2014年增长了7. 1%。

BC省的人均净资产为88.3万加元，成为加拿大所有省份中的最富有省份，而过去石油和大宗商品疯狂牛市中 受益的阿尔伯塔省则被安大略省超过，安省人均净资产为79.3万加元排名第二，阿省则降成第三名人均净资产 76.3万加元。

加拿大家庭的平均净资产突破了68万加元，升值幅度达到4.3%。加拿大人均净资产的上升，房地产价格的升 值功不可没。

当然，皇家银行今年的调查报告也显示出另外一个问题：温哥华以及多伦多的房地产可支付性已经已经亮起了警灯 ，加拿大人的人均负债率已经达到了收入水平的1.65倍。

您到底是个“穷”百万富翁，还是个“富”百万富翁呢?

加拿大9月份的议息会议在即，市场均预期中央银行会将基准利息维持在目前的水平不变。其中一个重要的原因就 是，加拿大人平均负债的水平到了13.3万加元，相比去年同期上升了4.1%。今年第一季度，加拿大人家庭 的平均负债率维持在165.3%。央行行长去年就特别关切加拿大人的负债水平，特别是有72万户负债水平超 过350%的加拿大人，让加拿大的财经人士担心不已。

房屋价格屡屡创出新高，令加拿大人的资产负债表里HOME EQUITY 部分越来越高。虽然人们负债和贷款越来越多，但是净资产却越来越高。贷款买房看似成为了加拿大人发财致富的 一条捷径。

低利息对于能够成功拿到贷款的人确实是一个福音，但是每个家庭的收入状况良莠不齐，宏观地来看，加拿大人的 收入状况并不容乐观。收入水平提升的幅度并没有资产增长的幅度快。

从2008年至今，加拿大人平均每个人的工资从20加元提升到了23.44，平均每年工资的涨幅只有2%。 另一方面，加拿大失业率一直维持在6.9%-7%的水平，相比之下，南方邻居美国已经接近充分就业水平。

从经济原理上讲，账面的财富要长久维持，需要健康的劳动就业市场，资本充足的流动性，稳定增长的员工收入， 然后这些收入可以通过银行储蓄，金融投资变成资本，进行再投资，最终让这个游戏进行下去。

但是目前的情况明显有断层的环节，加拿大的实体经济面临困局，从SEARS, FUTURE SHOP，TARGET等一个个大型零售商的实体店面倒闭，到银行和金融公司为了应对FINTECH的冲击 纷纷大规模裁员，就业市场的健康程度可见一斑。

如果没有健康的劳动就业市场，工作人们的收入并没有显著增加，那么到底是什么因素促使房价不断上涨呢?可能 是外来资金，也可能是中央银行释放的流动性，总之不是加拿大经济正常循环的力量造成的。如果是这样，我们不 难看到大批的资产富有，却现金缺乏的百万富翁。

这样的百万富翁最担心的就是音乐停止时候，没有合适的椅子可以坐下。加拿大政府在调控房地产方面要非常小心 ，首先BC省政府目前针对海外买家征收奢侈税就是个危险的游戏，外来资金到底对加拿大房地产有多大影响，随 着这个税项的执行就能看出，可是有必要做这样的尝试吗?

其次，政府的流动性也在收紧。加拿大CMHC的总裁Evan Siddall今日表示，随着越来越多的贷款需求，该机构已经无法满足大众的要求。显然，政府必须继续开动 印钞机，提供更多的流动性，才能让更多的人贷到款。

随着2012年加拿大开始收紧贷款政策后，加拿大银行发放贷款不仅要看净资产，还要看贷款人是否有足够的收 入来维持债务(debt service ratio),可见，银行还是明白这中间的奥妙，没有足够的收入，就是百万富翁也不给贷款!

来源： 理财人生