在加拿大，RRSP，RESP，TFSA等注册帐户很多人不陌生。如果你有一份工作，很可能你有RRSP帐 户，如果你有小孩，很可能你有RESP帐户，TFSA帐户是金融危机后加拿大政府设立的新的帐户，目的是鼓 励大家存款，投资收益免税。


很多人有误解，觉得这些帐户本身是投资帐户，实际不是，你可以放现金，也可以投资其他产品。当然，一般的银 行或基金公司只会告诉你他们公司的产品，因为销售人员只有卖了产品才有佣金可拿，利益驱使，就不免有主观片 面成分参杂在里面。

今天我们来谈谈这些注册帐户还能投资其他产品吗？尤其是和地产有关的产品，怎么投，程序是什么，风险和回报 分别是什么？

有一点特别说明，RRSP等注册帐户本身是不能投资到投资物业的。（首次购房者首付的一部分可以来自RRS P，但是必须是自住，自住是置业，不是投资，不在讨论范围之内），那么在这些帐户中的资金能投到什么样的和 地产有关的投资产品呢？

选择1： 房屋贷款

房屋贷款不是地产，是一个借贷。就像银行贷款一样，你将钱贷给借款人，你的名字登记在产权上，定期收取利息 。你不参与地产本身的管理。资金可以投资一个房屋贷款，信托房屋贷款，或贷款投资公司（MIC）。风险是什 么呢？就是如果借款人不能按时还款怎么办？所以，收取的利息必须和潜在的风险一致，如果物业地段良好，借款 人信誉良好，风险就低，那么回报可能就低，比如4%-8%之间，如果地段不好，产品也没有现金流（盖房子等），借款人的抵押又不够，那么风险就高，回报可能就会 在10%以上。因为，一旦借款人不能还款，贷款方要出售一个没有盖完，更没有现金流的物业难度很大，难度大 就是风险大，贷款方就会要求较高的回报。

首先要考虑的是原始投资资本的偿还，然后才是投资额外回报率。

另外，你要考虑是投资第一贷款还是第二或第三贷款。第一贷款人的风险较其他要低，万一借款人不能还款，可以 变卖房子，收回投资。所以，无论你的贷款在那个位置，回报率要体现出来。

选择二： 公众交易市场的地产股票

在加拿大和美国，有不少上市公司投资房地产，有的专攻住宅楼，有的办公楼，有的商场，酒店等商业物业。也有 一些上市公司信托基金（REIT），他们每个月支付收入，对退休人士或需要月收入的投资人是个投资渠道。这 些投资产品的好处是：流通量大，信息透明。风险是他们随着股票市场的波动而动荡，稳定性较差。

选择三：地产投资公司

我们都知道，世界上很多富人要么以地产投资起家，要么从其他渠道挣了钱，投资到地产，所以不是起点在地产， 就是终点在地产。中间过程只不过是融资手段而已。在西方社会， 地产市场已经存在超过1000年，不管经济怎样，人们总要睡觉（住宅市场），总要消费（商场），上班（办公 楼）等，所以你在某个方面知识和经验丰富，会吸引到资金和你合作。

建立和运作地产投资项目需要很多专业知识以及资金，因此将专业知识和资金结合起来成立合作伙伴关系是最好的 商业合作模式，这不是一个新概念。英国，荷兰和其他一些欧洲国家几百年前就开始海运探索世界。建立巨大的海 上运输设备需要融资才能完成工程。船长和船员经常是拿到50%的获利所得（土地，金银财宝等），投资方获得 剩余的50%。一个4000英镑的支票，就可以将一座山命名为自己的名字，一个10000英镑的支票，一个 城市以你命名，然后你拿2%的所得，就这样有限合伙制诞生了。

合伙制的基本概念是，一方有专业才能，如调研，分析，购买和管理物业。另一方投入资金，获得合适的回报，但 是没有专业才能，时间或意愿来经营资产管理。一方投资，一方管理，利润对分，年度审计。由于公司或有限合伙 制拥有地产，在实际生活中，价值的波动远远低于股票投资，如果找对了合作方，通常投资回报率比上市公司股票 要高的多。

在实际运作中，RRSP投资人要开立self-directed RRSP 帐户，这需要一些时间做文件，并会产生一些费用，一旦设立好以后，资金调动就方便的多。

房屋贷款投资

我在以前的文章里介绍了手里持有RRSP等注册资金的投资人怎样将RRSP的投资效益扩大，但是又能降低风 险。今天和大家来分享一个我个人的实际案例。

最近和几个地产投资俱乐部的朋友聊天，发现大家有一个共同的问题：RRSP的帐户投资产品效益不好，有的人 的帐户资金余额比5年，10年开户之前还少了，大家就在问，有没有其他投资渠道，风险少（保值第一），效益 相对稳定（增值稳定）。有一个朋友说，她的RRSP资金早就从股市里撤退了。8年前开始投资房屋贷款，原始 资金已经翻了一倍多，现在还在寻找合适的贷款投资。我和她接触后（网上地产投资俱乐部），她本人在多伦多， 她本人对我的地产项目做了调查，她决定投资到我的地产项目中。现在和大家具体讲讲整个操作过程，这样有兴趣 的朋友也可以知道怎么操作。

1）如果你手头已经有RRSP帐户，或者正准备开设RRSP帐户，你应该到指定的信托投资公司（Olymp ia Trust, TD, Canada West 等）开立self-directed RRSP trust account。手续很简单，填写申请表，然后将你在其他金融机构的RRSP资金转到这个信托帐户，当然要 交一些手续费。就好象开立股票帐户，转入资金后，就可以选股了。

2）资金到位后，你就要寻找房屋贷款项目。一般来讲，短期或长期都可以，主要看项目情况，和你自己对项目的 调查，取决于你的时间，知识和经验等。但是，由于RRSP的设计本身是个长期的退休金计划，资本所得不建议 拿出帐户，因为涉及到税务问题，如果不拿出来，当年的所得是免税的。所以很多RRSP房屋贷款人愿意投资长 期项目，尤其是风险低，收益稳定的项目。我参加的地产投资俱乐部有很多人专业做地产投资运营（比如像我这样 的专业投资人，实际上是资产管理的运作人）, 也有很多人提供投资资金，大家有互相合作的机会。

3）我的这个投资人提供了房屋第二贷款，5年期限，固定利息，利息和本金5年后合同到期还款。她的第二贷款 注册在房屋登记处，全部文件律师起草，与信托公司沟通。程序规范专业。

现在谈谈这种投资方式对双方的好处：

1）对借款人的好处：项目融资渠道之一，拿我的项目来讲，可以用地产做抵押，将资金投入到下一个投资项目中 。

2）对贷款投资人的好处：资金有了投资渠道，不用花时间实际运营资产，相对其他投资产品安全和稳定。这位投 资人本人在多伦多有两个其他的生意，平时非常忙，希望找信誉好，风险低的投资项目和运营者，这样，5年内她 就不用担心了。

和周围朋友聊天，很多人的RRSP帐户有5万，8万，甚至更多的资金，了解这种房屋贷款方式是你增加投资收 益的一个重要途径。