fangdichan
12-10-2014, 14:21
这些年来，确实是有不少人在楼花投资交易过程中有所斩获、受益匪浅，所以“炒楼花”现象才会愈演愈烈，并带 动越来越多的华人参与楼花买卖。事实上，高收益的投资项目往往会带来高风险，对此，投资者一定要做好心理准 备。如何处理投资中的税务问题对于您投资是否成功起着很重要的作用。
楼花投资的税务问题
如果您几年前买的楼花现在出售时赚了钱，要考虑哪些税务问题呢？
1] 合并税（HST）。大多数高层住宅的楼盘单位（Condo projects）房价里都包含了合并税（HST），所有商业楼盘和大多数独立屋半独立屋镇屋等楼盘都不包 括合并税，但作为投资者您还是要明确知道合约里是否有注明合并税（HST）是包括在房价里的。
2] 物业增值税。大家都知道投资地产用于出租，靠租金来供房屋贷款，这个物将来该物业出售时产生的浄增值要交纳 投资增值税。其实交税并不见得是多大的负担，比如我们数年前购买了一处物业，购买时价格为三十万，今年我们 把它卖出去的价格为四十万，如果卖主当年的收入很高，他会交很多税吗？其实我们购房和卖房时产生的所有费用 都是可以拿来作为投资的成本，包括土地交易税，房屋的装修维护费用，地税，律师费，经纪佣金，会计师的费用 ，平时的服务费，咨询费等。物业增值税是按您出售物业后所得到的净增值的一半（50%）来计算您的应纳税额 ，按个人最高税率来计算，十万元的净增值要交给政府2万3仟元的税款，因此投资物业出售和交按的日期很重要 ，这就是为什么有的业主强掉交房日期一定要在12 月31日之前，有的则要求在新年之后，也有的则是以他公司的财政年度来确定交房日期。
3）土地交易税。您买卖的楼花单位在交房时要交纳土地交易税，多伦多市内的物业除了要交安省的土地交易税外 ，还要交多伦多的土地交易税。由于该两项税收相当高，因此很多人希望将楼花在交楼之前就卖出去，虽然说比楼 盘建好之后再卖的价格要低很多，利润上少赚一点，但避免了这么大额的土地交易税，还是觉得划算 。
4）全额营业税。如果您购买物业尤其是投资楼花时，没有打算（Intention）把它作为投资物业，只是 作为短期炒作，所谓"炒楼花或者短期炒房"，联邦税务局有可能把您出售物业后所得到的全部利润作为您当年的应纳税额（100% Taxable Income），因此作为地产经纪我们都要求客人去咨询专业会计师的意见。
5）如果买的楼盘单位是自住或者投资，我可以拿到HST退税吗？
如果建筑商已把HST包在房价里，如果这是您的自住房，在最后交房时，全部的HST都无需您操心；如果您买 的是拿来作投资的，那么在最后交房时您还要把上述属于退税部分的HST补交给建筑商；在交房前，如果您把楼 花单位卖了，建筑商还有可能要求您交纳可退税部分的HST。
6）合并税（HST）退税部分的计算方法。
买家在购买新屋时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13 ％）。当购买的新屋为自住屋业（principal residence）时, 您所交的HST 可以得到部分返还 （Rebate）。HST 的Rebate 包括联邦部分及安省两部分。
HST Rebate联邦部分的计算方法如下：
当新屋房价在35 万（包括35 万）及以下时，返还HST联邦部分 （房价X 5％， 也就是过去的GST）的36 ％；
联邦的HST Rebate 在35 万时最高，为$350,000 X 5% X 36%＝ $6,300 元， 而随着新屋价格的继续增加，联邦部分的HST Rebate 数额逐步减少， 到45 万时减到0。
当新屋房价超过35万但低于45万时，返还为：（45 万- 房价）／$100,000 X $6,300；当新屋房价超过45 万时，则不会有任何返还。
安省HST Rebate安省部分的计算方式则为：
当新屋房价在40万及以下时，返还安省部分HST （房价X 8％， 相当于过去的PST）的75％；而超过40 万部分则不计返还。
我们来看一下新屋价格分别在32 万，42 万 以及50 万时的不同HST Rebate.
新屋价格为32万:
联邦HST Rebate = $320,000 X 5% X36% =$5,760；
安省HST Rebate = $320,000X8% X75%=$19,200
总的HST Rebate= $5,760 + $19,200=$24,960
新屋价格为42万:
联邦HST Rebate = ($420,000-$400,000)/$100,000) X $6,300 = $1,260
安省HST Rebate= $420,000 X 8% X 75%= $25,200
总的HST Rebate= $1,260 + $25,200=$26,460
新屋价格为50万:
联邦HST Rebate=0
安省HST Rebate=$24,000（最高到 $24,000）
总的HST Rebate=$24,000
7）GST税率差的退税
如果您在2007年10月31日之前签的合约，您还可以得到1%的ＧＳＴ税率差的退税，就是2007年之前 GST税率为６％，之后为５％，所以您可以得到１％的退税。
目前多伦多市中心的一些新开发楼盘在将来仍然是具有一定的升值潜力，因为这里人口密集，交通便利，投资者未 来无论是将Condo单位用于投资或是自住、出租都可以。不过，必须看到的是，市中心的新楼盘也存在价格过 高等问题，这对今后的投资回报难免会有一些影响。
要防范楼花投资的风险，首先，投资者在认购之前，最好找一个经验丰富的地产经纪帮助自己处理楼花投资交易。 因为在楼花投资过程中，地产经纪会从专业的角度向投资者提供周全、合理的建议，以避免投资者雾里看花、考虑 不周。其次，因为炒楼花所要承担的风险是难以预见的，因而在投资者在楼盘单位认购前，必须慎重考虑，保持理 智，不要轻易相信一些房屋开发商在报纸、杂志上刊登的华丽广告。而是要在地产经纪的帮助下，要了解开发商的 历史，过去楼盘交楼时的情况，只有这样才能了解您所购买楼盘将来的建筑质量。同时要对开发建筑商在同行和业 界的声誉做一番认真的调查，以了解其背景及口碑。再者，如果有时间的话，投资者最好到楼盘展销处作一番细心 的调查研究，认真查看楼盘的建筑蓝图，物业平面图，以及楼盘周围环境、交通和附近地区的发展计划等等。最后 ，投资者最好与自己的经纪一起仔细审核买卖合约方方面面的条款和细节，力争做到有备无患。
楼花投资的税务问题
如果您几年前买的楼花现在出售时赚了钱，要考虑哪些税务问题呢？
1] 合并税（HST）。大多数高层住宅的楼盘单位（Condo projects）房价里都包含了合并税（HST），所有商业楼盘和大多数独立屋半独立屋镇屋等楼盘都不包 括合并税，但作为投资者您还是要明确知道合约里是否有注明合并税（HST）是包括在房价里的。
2] 物业增值税。大家都知道投资地产用于出租，靠租金来供房屋贷款，这个物将来该物业出售时产生的浄增值要交纳 投资增值税。其实交税并不见得是多大的负担，比如我们数年前购买了一处物业，购买时价格为三十万，今年我们 把它卖出去的价格为四十万，如果卖主当年的收入很高，他会交很多税吗？其实我们购房和卖房时产生的所有费用 都是可以拿来作为投资的成本，包括土地交易税，房屋的装修维护费用，地税，律师费，经纪佣金，会计师的费用 ，平时的服务费，咨询费等。物业增值税是按您出售物业后所得到的净增值的一半（50%）来计算您的应纳税额 ，按个人最高税率来计算，十万元的净增值要交给政府2万3仟元的税款，因此投资物业出售和交按的日期很重要 ，这就是为什么有的业主强掉交房日期一定要在12 月31日之前，有的则要求在新年之后，也有的则是以他公司的财政年度来确定交房日期。
3）土地交易税。您买卖的楼花单位在交房时要交纳土地交易税，多伦多市内的物业除了要交安省的土地交易税外 ，还要交多伦多的土地交易税。由于该两项税收相当高，因此很多人希望将楼花在交楼之前就卖出去，虽然说比楼 盘建好之后再卖的价格要低很多，利润上少赚一点，但避免了这么大额的土地交易税，还是觉得划算 。
4）全额营业税。如果您购买物业尤其是投资楼花时，没有打算（Intention）把它作为投资物业，只是 作为短期炒作，所谓"炒楼花或者短期炒房"，联邦税务局有可能把您出售物业后所得到的全部利润作为您当年的应纳税额（100% Taxable Income），因此作为地产经纪我们都要求客人去咨询专业会计师的意见。
5）如果买的楼盘单位是自住或者投资，我可以拿到HST退税吗？
如果建筑商已把HST包在房价里，如果这是您的自住房，在最后交房时，全部的HST都无需您操心；如果您买 的是拿来作投资的，那么在最后交房时您还要把上述属于退税部分的HST补交给建筑商；在交房前，如果您把楼 花单位卖了，建筑商还有可能要求您交纳可退税部分的HST。
6）合并税（HST）退税部分的计算方法。
买家在购买新屋时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13 ％）。当购买的新屋为自住屋业（principal residence）时, 您所交的HST 可以得到部分返还 （Rebate）。HST 的Rebate 包括联邦部分及安省两部分。
HST Rebate联邦部分的计算方法如下：
当新屋房价在35 万（包括35 万）及以下时，返还HST联邦部分 （房价X 5％， 也就是过去的GST）的36 ％；
联邦的HST Rebate 在35 万时最高，为$350,000 X 5% X 36%＝ $6,300 元， 而随着新屋价格的继续增加，联邦部分的HST Rebate 数额逐步减少， 到45 万时减到0。
当新屋房价超过35万但低于45万时，返还为：（45 万- 房价）／$100,000 X $6,300；当新屋房价超过45 万时，则不会有任何返还。
安省HST Rebate安省部分的计算方式则为：
当新屋房价在40万及以下时，返还安省部分HST （房价X 8％， 相当于过去的PST）的75％；而超过40 万部分则不计返还。
我们来看一下新屋价格分别在32 万，42 万 以及50 万时的不同HST Rebate.
新屋价格为32万:
联邦HST Rebate = $320,000 X 5% X36% =$5,760；
安省HST Rebate = $320,000X8% X75%=$19,200
总的HST Rebate= $5,760 + $19,200=$24,960
新屋价格为42万:
联邦HST Rebate = ($420,000-$400,000)/$100,000) X $6,300 = $1,260
安省HST Rebate= $420,000 X 8% X 75%= $25,200
总的HST Rebate= $1,260 + $25,200=$26,460
新屋价格为50万:
联邦HST Rebate=0
安省HST Rebate=$24,000（最高到 $24,000）
总的HST Rebate=$24,000
7）GST税率差的退税
如果您在2007年10月31日之前签的合约，您还可以得到1%的ＧＳＴ税率差的退税，就是2007年之前 GST税率为６％，之后为５％，所以您可以得到１％的退税。
目前多伦多市中心的一些新开发楼盘在将来仍然是具有一定的升值潜力，因为这里人口密集，交通便利，投资者未 来无论是将Condo单位用于投资或是自住、出租都可以。不过，必须看到的是，市中心的新楼盘也存在价格过 高等问题，这对今后的投资回报难免会有一些影响。
要防范楼花投资的风险，首先，投资者在认购之前，最好找一个经验丰富的地产经纪帮助自己处理楼花投资交易。 因为在楼花投资过程中，地产经纪会从专业的角度向投资者提供周全、合理的建议，以避免投资者雾里看花、考虑 不周。其次，因为炒楼花所要承担的风险是难以预见的，因而在投资者在楼盘单位认购前，必须慎重考虑，保持理 智，不要轻易相信一些房屋开发商在报纸、杂志上刊登的华丽广告。而是要在地产经纪的帮助下，要了解开发商的 历史，过去楼盘交楼时的情况，只有这样才能了解您所购买楼盘将来的建筑质量。同时要对开发建筑商在同行和业 界的声誉做一番认真的调查，以了解其背景及口碑。再者，如果有时间的话，投资者最好到楼盘展销处作一番细心 的调查研究，认真查看楼盘的建筑蓝图，物业平面图，以及楼盘周围环境、交通和附近地区的发展计划等等。最后 ，投资者最好与自己的经纪一起仔细审核买卖合约方方面面的条款和细节，力争做到有备无患。